Нужно ли физ. лицу регистрироваться в качестве ИП при сдаче своего имущества внаем и может ли оно быть привлечено к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без гос. регстрации

5 Октября 2012

Если физическое лицо – собственник недвижимости сдает принадлежащее ему недвижимое имущество (например, квартиру) внаем, ему не стоит забывать, что в таком случае налоговые органы могут потребовать от него пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предприниматели. И, кроме того, для такого физического лица существует риск привлечения его к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации.

Так, в письме от 15 июня 2009 г. N 20-14/060015@ УФНС РФ по г. Москве указала, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ст. 608 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право сдачи в аренду (внаем) недвижимого имущества предоставлено собственнику такого имущества. Иных требований к статусу арендодателя нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрено.

При этом согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Следовательно, законодательство связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не с совершением возмездных сделок.

Совершение гражданином сделок на возмездной основе для признания его индивидуальным предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
• учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что указанные признаки имеются, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии указанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Индивидуальный предприниматель, осуществляющий такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, представляет не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налоговую декларацию в соответствии с Главой 23 или Главой 26.2 Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Обратим внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет назначение административного наказания.

Однако, из смысла вышеназванной нормы следует, что объективную сторону предусмотренного ею состава административного правонарушения образуют осуществление без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица только той экономической деятельности, которая обладает признаками предпринимательской деятельности.

УМНС РФ по г. Москве в письме от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495 разъясняла, что сдача квартиры внаем выступает одним из способов реализации законного права гражданина на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не является предпринимательской деятельностью.

В этом письме ею было указано, что к хозяйствующим субъектам относятся занимающиеся деятельностью по производству, реализации либо приобретению товаров частные, государственные, муниципальные или иные предприятия, акционерные общества и товарищества, союзы, ассоциации, концерны, межотраслевые, региональные и другие объединения предприятий, а также иные объединения (организации) и учреждения, пользующиеся правами юридического лица, и граждане, занимающиеся самостоятельной предпринимательской деятельностью.

И при решении основных задач, связанных с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации, определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов, кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах, разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности, а также для получения информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач органами государственной власти и управления, используется специальный классификатор кодов экономической деятельности-ОКВЭД.

В соответствии с международной практикой в ОКВЭД не учитываются такие классификационные признаки, как форма собственности, организационно-правовая форма и ведомственная подчиненность хозяйствующих субъектов, не делается различий между внутренней и внешней торговлей, рыночными и нерыночными, коммерческими и некоммерческими видами экономической деятельности.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). 

В качестве классификационных признаков видов экономической деятельности в ОКВЭД используются признаки, характеризующие сферу деятельности, процесс (технологию) производства и т.п.

В случаях сдачи имущества (жилого и нежилого помещений) внаем собственник имущества (жилого и нежилого помещений) и наниматель являются сторонами договоров гражданско-правового характера - договоров найма жилого и нежилого помещений, заключаемых в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом право предоставления за плату жилого помещения для проживания в нем либо нежилого помещения для использования в качестве офисного и торгового помещения предоставлено собственнику помещений, который может являться как юридическим, так и физическим лицом.

С точки зрения гражданского права имущество (жилое и нежилое помещения), находящееся в собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.

Однако юридическое лицо, в отличие от физического, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то время как гражданин даже в случае, если он является предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственного личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, в связи с чем имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

По существу сдача внаем физическим лицом имущества (жилого и нежилого помещений), принадлежащего этому лицу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие "экономической деятельности". 

При этом у юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений осуществляется путем организации определенного производственного процесса, включающего в себя такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть оказанием услуг потребителям.

Кроме того, ст. 38 Налогового кодекса РФ определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

При рассмотрении группировок видов экономической деятельности, входящих в код 70 раздела "К" "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" ОКВЭД, необходимо иметь в виду, что в ОКВЭД использованы иерархический метод классификации и последовательный метод кодирования, но при этом не учитывается такой классификационный признак, как форма собственности. Следовательно, описание конкретных группировок, содержащееся в приложении А, не может рассматриваться вне установленной иерархии видов экономической деятельности, входящих в тот или иной код.

Таким образом, код 70, представляющий класс операций с недвижимым имуществом, включает в себя три подкласса, каждый из которых, в свою очередь, делится на группы и подгруппы:

• 70.1 - подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• 70.2 - сдача внаем собственного недвижимого имущества;
• 70.3 - предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

Так, в частности, подгруппа 70.12.1 "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" включает покупку и продажу многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, а подгруппа 70.20.1 "Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" включает сдачу внаем тех же многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир. Если к тому же учесть описание группы 70.11 "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", предполагающей разработку своими силами и за свой счет коммерческих проектов, связанных с недвижимым имуществом (объединение финансовых, технических средств и людских ресурсов для реализации проектов, связанных с недвижимым имуществом, предназначенным для жилья или других целей), для его дальнейшей продажи, то становится очевидным, что все эти операции могут рассматриваться как осуществление экономической деятельности только тогда, когда они несут в себе необходимые характерные элементы производственного процесса, то есть совершаются юридическими, а не физическими лицами.

В противном случае, согласно выводам УФНС РФ по г. Москве, всех граждан, покупающих, продающих или сдающих внаем собственное жилое недвижимое имущество, то есть вступающих в гражданско-правовые отношения с другими гражданами или организациями, следовало бы считать индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законодательством порядке, хотя для совершения подобных сделок Гражданским кодексом РФ обязательная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя для граждан не предусмотрена.

Исходя из изложенного, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью и, следовательно, доход, полученный от сдачи такого имущества внаем, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности, и подлежит в соответствии со статьей 224 Налогового кодекса РФ налогообложению по ставке 13%.

С учетом писем Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)", Управления Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495, Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве от 6 сентября 2006 г. N 28-11/80621@ а также позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем", Верховный Суд РФ вынес Постановление от 10 января 2012 г. N 51-АД11-7. 

Оно было вынесено по делу о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации физического лица, которое осуществляло сдачу внаем жилого помещения посуточно и по часам. Учитывая вышеизложенное, в нем было вынесено решение о прекращении производства по делу об административном правонарушении прекратить на основании п. 1 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с отсутствием в данном случае события административного правонарушения, а постановление о привлечении данного лица к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, было отменено.

Иванова Елена Николаевна,

Эксперт по налогообложению ООО "Мир Консалтинга".

ЧИТАЙТЕ ДАЛЕЕ: